Die Mietkaution ist fuer viele Mieterinnen ein zweischneidiges Schwert: Du zahlst sie beim Einzug und hoffst, sie beim Auszug vollstaendig zurueckzubekommen. Dazwischen liegen Jahre, in denen dein Geld auf einem Konto liegt, das du nicht kontrollierst, und beim Auszug beginnt oft ein Streit ueber Abzuege, Fristen und vermeintliche Schaeden. Dabei ist die Rechtslage klarer, als die meisten Mieter und Vermieter denken. Wenn du deine Rechte kennst, bekommst du deine Kaution zurueck – und zwar vollstaendig.
Wie hoch darf die Kaution sein – und wie wird sie gezahlt
Die gesetzliche Obergrenze fuer die Mietkaution betraegt drei Nettokaltmieten – nicht Warmmieten, nicht Bruttomieten. Bei einer Kaltmiete von 800 Euro sind das maximal 2.400 Euro. Alles darueber ist unzulaessig, auch wenn es im Mietvertrag steht. Du hast das Recht, die Kaution in drei gleichen monatlichen Raten zu zahlen, beginnend mit der ersten Miete – der Vermieter kann keine Einmalzahlung verlangen. Die erste Rate ist mit der ersten Miete faellig, nicht vorher – wer die Kaution als Voraussetzung fuer die Schluesseluebergabe verlangt, handelt rechtswidrig.
Der Vermieter ist gesetzlich verpflichtet, die Kaution getrennt von seinem eigenen Vermoegen auf einem Kautionskonto (Sparkonto, Sparbuch oder Kautionsdepot) anzulegen. Die Zinsen stehen dir als Mieter zu und werden bei Rueckgabe der Kaution mitausgezahlt. Alternativ zur Barkaution gibt es Kautionsversicherungen (ab 30 bis 60 Euro im Jahr) oder Buergschaften – bei diesen zahlst du keine grosse Summe auf einmal, sondern eine jaehrliche Praemie. Ob der Vermieter das akzeptiert, ist Verhandlungssache. Zum Thema Mietrecht auch unser Mietrecht-Ratgeber.
Rueckzahlung nach dem Auszug: Fristen und Abzuege
Nach dem Auszug hat der Vermieter eine angemessene Pruefungsfrist, um die Wohnung auf Schaeden zu kontrollieren und offene Forderungen (Nachzahlung Nebenkosten, Reparaturen) zu pruefen. Diese Frist betraegt in der Regel drei bis sechs Monate – es gibt keine gesetzlich fixierte Frist, aber die Rechtsprechung akzeptiert sechs Monate als Obergrenze. Danach muss die Kaution zurueckgezahlt werden. Ein Einbehalt fuer die noch ausstehende Nebenkostenabrechnung (die bis zu zwoelf Monate nach dem Abrechnungszeitraum dauern kann) ist zulaessig, aber nur in angemessener Hoehe – nicht die gesamte Kaution.
Abzuege sind nur fuer tatsaechliche Schaeden zulaessig, die ueber die normale Abnutzung hinausgehen. Normale Abnutzung – Kratzer im Parkett durch Moebel, leichte Verfaerbungen der Waende, Duebelloecher in angemessener Zahl, abgelaufene Teppichboeden – sind Vermietersache und kein Grund fuer Kautionsabzug. Schaeden, die du verursacht hast (Brandflecken, zerbrochene Fliesen, massive Wandbeschaedigungen), sind deine Sache. Der Vermieter muss die Schaeden nachweisen und die Kosten belegen – pauschale Abzuege ohne Nachweis sind unzulaessig. Fotografiere die Wohnung bei Ein- und Auszug gruendlich (mit Datum), und erstelle ein Uebergabeprotokoll, das beide Seiten unterschreiben.
Was tun, wenn der Vermieter nicht zahlt
Wenn sechs Monate nach Auszug keine Rueckzahlung erfolgt ist: Schriftliche Aufforderung per Einschreiben mit einer Frist von 14 Tagen. Reagiert der Vermieter nicht, hilft der Mieterverein (Rechtsberatung und Musterbriefe inklusive) oder ein Anwalt fuer Mietrecht. Der gerichtliche Mahnbescheid (kostet 30 bis 50 Euro) ist der naechste Schritt, bevor es zum Klageverfahren kommt. In den meisten Faellen zahlt der Vermieter spaetestens nach dem Mahnbescheid – weil er weiss, dass er vor Gericht verlieren wird, wenn seine Abzuege nicht belegt sind.
Fazit: Dein Geld, deine Rechte – kenne beides
Die Mietkaution ist dein Geld – sie gehoert dir und nicht dem Vermieter. Maximal drei Nettokaltmieten, getrennt angelegt, Zinsen stehen dir zu, Rueckzahlung innerhalb von sechs Monaten nach Auszug und Abzuege nur fuer nachgewiesene Schaeden ueber normale Abnutzung hinaus. Fotografiere bei Ein- und Auszug, unterschreibe ein Uebergabeprotokoll und scheue dich nicht, deine Rechte einzufordern. Die meisten Vermieter rechnen damit, dass Mieter ihre Rechte nicht kennen – ueberrasche sie.
