Die Mietkaution ist für viele Mieterinnen ein zweischneidiges Schwert: Du zahlst sie beim Einzug und hoffst, sie beim Auszug vollständig zurückzubekommen. Dazwischen liegen Jahre, in denen dein Geld auf einem Konto liegt, das du nicht kontrollierst, und beim Auszug beginnt oft ein Streit über Abzüge, Fristen und vermeintliche Schäden. Dabei ist die Rechtslage klarer, als die meisten Mieter und Vermieter denken. Wenn du deine Rechte kennst, bekommst du deine Kaution zurück – und zwar vollständig.
Wie hoch darf die Kaution sein – und wie wird sie gezahlt
Die gesetzliche Obergrenze für die Mietkaution beträgt drei Nettokaltmieten – nicht Warmmieten, nicht Bruttomieten. Bei einer Kaltmiete von 800 Euro sind das maximal 2.400 Euro. Alles darüber ist unzulässig, auch wenn es im Mietvertrag steht. Du hast das Recht, die Kaution in drei gleichen monatlichen Raten zu zahlen, beginnend mit der ersten Miete – der Vermieter kann keine Einmalzahlung verlangen. Die erste Rate ist mit der ersten Miete fällig, nicht vorher – wer die Kaution als Voraussetzung für die Schlüsselübergabe verlangt, handelt rechtswidrig.
Der Vermieter ist gesetzlich verpflichtet, die Kaution getrennt von seinem eigenen Vermögen auf einem Kautionskonto (Sparkonto, Sparbuch oder Kautionsdepot) anzulegen. Die Zinsen stehen dir als Mieter zu und werden bei Rückgabe der Kaution mitausgezahlt. Alternativ zur Barkaution gibt es Kautionsversicherungen (ab 30 bis 60 Euro im Jahr) oder Bürgschaften – bei diesen zahlst du keine große Summe auf einmal, sondern eine jährliche Prämie. Ob der Vermieter das akzeptiert, ist Verhandlungssache. Zum Thema Mietrecht auch unser Mietrecht-Ratgeber.
Rückzahlung nach dem Auszug: Fristen und Abzüge
Nach dem Auszug hat der Vermieter eine angemessene Prüfungsfrist, um die Wohnung auf Schäden zu kontrollieren und offene Forderungen (Nachzahlung Nebenkosten, Reparaturen) zu prüfen. Diese Frist beträgt in der Regel drei bis sechs Monate – es gibt keine gesetzlich fixierte Frist, aber die Rechtsprechung akzeptiert sechs Monate als Obergrenze. Danach muss die Kaution zurückgezahlt werden. Ein Einbehalt für die noch ausstehende Nebenkostenabrechnung (die bis zu zwölf Monate nach dem Abrechnungszeitraum dauern kann) ist zulässig, aber nur in angemessener Höhe – nicht die gesamte Kaution.
Abzüge sind nur für tatsächliche Schäden zulässig, die über die normale Abnutzung hinausgehen. Normale Abnutzung – Kratzer im Parkett durch Möbel, leichte Verfärbungen der Wände, Duebelloecher in angemessener Zahl, abgelaufene Teppichböden – sind Vermietersache und kein Grund für Kautionsabzug. Schäden, die du verursacht hast (Brandflecken, zerbrochene Fliesen, massive Wandbeschaedigungen), sind deine Sache. Der Vermieter muss die Schäden nachweisen und die Kosten belegen – pauschale Abzüge ohne Nachweis sind unzulässig. Fotografiere die Wohnung bei Ein- und Auszug gründlich (mit Datum), und erstelle ein Übergabeprotokoll, das beide Seiten unterschreiben.
Was tun, wenn der Vermieter nicht zahlt
Wenn sechs Monate nach Auszug keine Rückzahlung erfolgt ist: Schriftliche Aufforderung per Einschreiben mit einer Frist von 14 Tagen. Reagiert der Vermieter nicht, hilft der Mieterverein (Rechtsberatung und Musterbriefe inklusive) oder ein Anwalt für Mietrecht. Der gerichtliche Mahnbescheid (kostet 30 bis 50 Euro) ist der nächste Schritt, bevor es zum Klageverfahren kommt. In den meisten Fällen zahlt der Vermieter spätestens nach dem Mahnbescheid – weil er weiß, dass er vor Gericht verlieren wird, wenn seine Abzüge nicht belegt sind.
Fazit: Dein Geld, deine Rechte – kenne beides
Die Mietkaution ist dein Geld – sie gehört dir und nicht dem Vermieter. Maximal drei Nettokaltmieten, getrennt angelegt, Zinsen stehen dir zu, Rückzahlung innerhalb von sechs Monaten nach Auszug und Abzüge nur für nachgewiesene Schäden über normale Abnutzung hinaus. Fotografiere bei Ein- und Auszug, unterschreibe ein Übergabeprotokoll und scheue dich nicht, deine Rechte einzufordern. Die meisten Vermieter rechnen damit, dass Mieter ihre Rechte nicht kennen – überrasche sie.
