Miete ist rausgeschmissenes Geld – diesen Satz hörst du von jedem Immobilienberater. Aber stimmt er? In vielen deutschen Städten ist die Antwort 2026: Nein. Die Kaufpreise sind trotz Korrekturen immer noch hoch, die Zinsen liegen bei 3,5 Prozent und die Nebenkosten fressen 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises auf, bevor du den ersten Monat in deiner eigenen Wohnung wohnst. Ob Kaufen oder Mieten besser ist, hängt nicht von Bauchtgefühl ab, sondern von einer Rechnung.
Die Rechnung: Kaufen vs. Mieten am konkreten Beispiel
Szenario: 3-Zimmer-Wohnung in einer deutschen Großstadt. Kaufpreis: 350.000 Euro. Kaltmiete für vergleichbare Wohnung: 1.200 Euro monatlich. Als Käufer: 70.000 Euro Eigenkapital (20 Prozent), 280.000 Euro Kredit zu 3,5 Prozent Zinsen mit 2 Prozent Tilgung = monatliche Rate 1.283 Euro plus Hausgeld 350 Euro plus Instandhaltungsrückstellung 150 Euro = 1.783 Euro monatlich. Dazu kommen Kaufnebenkosten: 42.000 Euro (12 Prozent) – Geld, das sofort weg ist. Als Mieter: 1.200 Euro Kaltmiete plus 250 Euro Nebenkosten = 1.450 Euro monatlich. Die Differenz zum Käufer (333 Euro monatlich) wird in einen ETF-Sparplan investiert. Nach 25 Jahren: Der Käufer hat die Wohnung abbezahlt (Wert ca. 450.000 Euro bei 1 Prozent jährlicher Wertsteigerung), aber insgesamt 535.000 Euro gezahlt (Kredit + Nebenkosten + Hausgeld). Der Mieter hat 100.000 Euro in den ETF-Sparplan gezahlt und hat bei 7 Prozent Rendite ca. 200.000 Euro – plus die gesparten 42.000 Euro Kaufnebenkosten.
Wann Kaufen sich lohnt: Wenn du lange bleibst (mindestens 15 Jahre – die Kaufnebenkosten müssen sich amortisieren), wenn die Kaufpreis-Miete-Relation (Kaufpreis geteilt durch Jahresmiete) unter 25 liegt (bei 350.000 Kaufpreis und 14.400 Jahresmiete = 24,3 – knapp akzeptabel), wenn du Eigenkapital hast (unter 20 Prozent = teure Zinsen) und wenn du emotionale Sicherheit und Gestaltungsfreiheit willst (der stärkste, nicht-finanzielle Grund für Eigentum). Wann Mieten besser ist: Wenn du flexibel bleiben willst, wenn die Kaufpreis-Miete-Relation über 30 liegt, wenn du weniger als 15 Jahre bleiben willst oder wenn du das Geld anderweitig investieren kannst. Zum Thema Immobilien auch unser Baufinanzierung-Ratgeber.
Fazit: Rechne, bevor du kaufst – Bauchgefühl kostet dich möglicherweise 100.000 Euro
Kaufen ist nicht automatisch besser als Mieten – und Mieten ist nicht automatisch rausgeschmissenes Geld. Die Rechnung entscheidet, nicht der Spruch deines Bankberaters. Rechne mit einem Kauf-Miet-Rechner (Stiftung Warentest, Finanztip) und entscheide auf Basis von Zahlen, nicht Emotionen.
Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und journalistischen Aufbereitung. Er stellt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung dar und ersetzt keine individuelle Beratung im Einzelfall. Gesetze, Fristen, Beitragssätze und die Rechtsprechung ändern sich laufend – trotz sorgfältiger Recherche können Angaben überholt oder unvollständig sein. Für verbindliche Auskünfte wende dich bitte an eine Rechtsanwältin, einen Steuerberater, deine Behörde oder eine Verbraucherzentrale. Eine Haftung für Entscheidungen, die auf Grundlage dieses Beitrags getroffen werden, ist ausgeschlossen.
