Laengere Reise, neuer Partner, WG-Zimmer frei oder einfach die Miete zu hoch – Gruende fuer eine Untervermietung gibt es viele. Aber darfst du das ueberhaupt? Die kurze Antwort: Nicht ohne Erlaubnis. Die laengere und bessere Antwort: In vielen Faellen MUSS dein Vermieter die Erlaubnis erteilen – er darf nur nicht gefragt worden sein. Wer ohne Erlaubnis untervermietet, riskiert dagegen die fristlose Kuendigung.
Wann der Vermieter zustimmen MUSS
Nach § 553 BGB hast du einen ANSPRUCH auf Erlaubnis zur Untervermietung eines Teils der Wohnung, wenn du ein berechtigtes Interesse hast, das nach Vertragsschluss entstanden ist. Berechtigte Interessen laut Rechtsprechung: Finanzielle Gruende (die Miete wird zu teuer – z.B. nach Trennung, Jobverlust, Gehaltsreduzierung), laengerer Auslandsaufenthalt (BGH 2014: Wer beruflich ins Ausland geht, darf seine Wohnung waehrenddessen teiluntervermieten), Aufnahme des Lebenspartners, oder ein Zimmer wird frei (Kind zieht aus, Mitbewohner geht). Wichtig: Der Anspruch gilt fuer die Untervermietung eines TEILS der Wohnung – du musst selbst Mieter bleiben und mindestens einen Teil weiter nutzen (ein Zimmer, auch Mitbenutzung reicht je nach Fall). Die KOMPLETTE Wohnung unterzuvermieten kann der Vermieter dagegen fast immer ablehnen. Ablehnen darf er die Teil-Untervermietung nur bei wichtigen Gruenden in der Person des Untermieters (z.B. nachweisbare Stoerungen) oder bei Ueberbelegung. Lehnt er grundlos ab, kannst du auf Zustimmung klagen – oder sonderkuendigen.
So gehst du vor: Schriftliche Anfrage an den Vermieter mit Name des Untermieters, Zeitraum und Grund. Er darf einen Untermietzuschlag verlangen, wenn ihm die Untervermietung sonst nicht zumutbar waere (ueblich: 10 bis 25 Prozent der anteiligen Miete). Airbnb und Kurzzeitvermietung sind ein anderes Paar Schuhe: Die Erlaubnis zur Untervermietung deckt KEINE gewerbliche Kurzzeitvermietung an Touristen (BGH-Rechtsprechung). Dafuer brauchst du eine ausdrueckliche, separate Erlaubnis – und in vielen Staedten (Berlin, Muenchen, Hamburg, Koeln) zusaetzlich eine behoerdliche Genehmigung nach den Zweckentfremdungsverboten. Verstoesse kosten Bussgelder bis zu 500.000 Euro (Berlin) – plus fristlose Kuendigung durch den Vermieter. Wer ohne jede Erlaubnis untervermietet: Abmahnung, dann fristlose Kuendigung nach § 543 BGB. Zum Thema Mietrecht auch unser Mieterhoehung-Ratgeber.
Fazit: Teilweise Untervermietung mit gutem Grund = dein Recht. Airbnb ohne Genehmigung = dein Rauswurf
Frag immer schriftlich, nenne den Grund und den Untermieter – bei berechtigtem Interesse muss der Vermieter Ja sagen. Und lass die Finger von heimlicher Touristen-Vermietung: Kein Airbnb-Wochenende ist eine fristlose Kuendigung wert.
