Längere Reise, neuer Partner, WG-Zimmer frei oder einfach die Miete zu hoch – Gründe für eine Untervermietung gibt es viele. Aber darfst du das überhaupt? Die kurze Antwort: Nicht ohne Erlaubnis. Die längere und bessere Antwort: In vielen Fällen MUSS dein Vermieter die Erlaubnis erteilen – er darf nur nicht gefragt worden sein. Wer ohne Erlaubnis untervermietet, riskiert dagegen die fristlose Kündigung.
Wann der Vermieter zustimmen MUSS
Nach § 553 BGB hast du einen ANSPRUCH auf Erlaubnis zur Untervermietung eines Teils der Wohnung, wenn du ein berechtigtes Interesse hast, das nach Vertragsschluss entstanden ist. Berechtigte Interessen laut Rechtsprechung: Finanzielle Gründe (die Miete wird zu teuer – z.B. nach Trennung, Jobverlust, Gehaltsreduzierung), längerer Auslandsaufenthalt (BGH 2014: Wer beruflich ins Ausland geht, darf seine Wohnung währenddessen teiluntervermieten), Aufnahme des Lebenspartners, oder ein Zimmer wird frei (Kind zieht aus, Mitbewohner geht). Wichtig: Der Anspruch gilt für die Untervermietung eines TEILS der Wohnung – du musst selbst Mieter bleiben und mindestens einen Teil weiter nutzen (ein Zimmer, auch Mitbenutzung reicht je nach Fall). Die KOMPLETTE Wohnung unterzuvermieten kann der Vermieter dagegen fast immer ablehnen. Ablehnen darf er die Teil-Untervermietung nur bei wichtigen Gründen in der Person des Untermieters (z.B. nachweisbare Störungen) oder bei Überbelegung. Lehnt er grundlos ab, kannst du auf Zustimmung klagen – oder sonderkündigen.
So gehst du vor: Schriftliche Anfrage an den Vermieter mit Name des Untermieters, Zeitraum und Grund. Er darf einen Untermietzuschlag verlangen, wenn ihm die Untervermietung sonst nicht zumutbar wäre (üblich: 10 bis 25 Prozent der anteiligen Miete). Airbnb und Kurzzeitvermietung sind ein anderes Paar Schuhe: Die Erlaubnis zur Untervermietung deckt KEINE gewerbliche Kurzzeitvermietung an Touristen (BGH-Rechtsprechung). Dafür brauchst du eine ausdrückliche, separate Erlaubnis – und in vielen Städten (Berlin, München, Hamburg, Köln) zusätzlich eine behördliche Genehmigung nach den Zweckentfremdungsverboten. Verstöße kosten Bußgelder bis zu 500.000 Euro (Berlin) – plus fristlose Kündigung durch den Vermieter. Wer ohne jede Erlaubnis untervermietet: Abmahnung, dann fristlose Kündigung nach § 543 BGB. Zum Thema Mietrecht auch unser Mieterhöhung-Ratgeber.
Der Untermietvertrag: Was unbedingt hineingehört
Viele Untermietverhältnisse werden per Handschlag geschlossen – und genau daraus entstehen später die Probleme. Ein schriftlicher Untermietvertrag schützt beide Seiten und kostet nichts. Hinein gehören die vollständigen Daten beider Parteien, die genaue Bezeichnung der überlassenen Räume samt Mitbenutzungsrechten für Küche und Bad, die Höhe der Miete und der Nebenkostenanteil sowie Beginn, Dauer und Kündigungsfrist des Untermietverhältnisses.
Wichtig ist außerdem ein Übergabeprotokoll mit Zählerständen und dem Zustand der Räume, idealerweise mit Fotos. Halte fest, welche Möbel und Einrichtungsgegenstände mitüberlassen werden. Und denke daran: Du bleibst gegenüber deinem Vermieter allein verantwortlich. Beschädigt dein Untermieter etwas oder zahlt er nicht, haftest zunächst du – deshalb ist eine Kaution auch im Untermietverhältnis sinnvoll, üblicherweise begrenzt auf zwei bis drei Nettomieten.
Steuern und Nebenkosten nicht vergessen
Einnahmen aus Untervermietung sind grundsätzlich steuerpflichtige Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung und gehören in die Steuererklärung. Erfreulich ist allerdings, dass du die anteiligen Kosten gegenrechnen darfst: den auf das untervermietete Zimmer entfallenden Anteil an Miete, Nebenkosten, Strom und Internet. In vielen Fällen bleibt danach kaum ein steuerpflichtiger Überschuss übrig. Für geringe Einnahmen aus vorübergehender Untervermietung gibt es zudem eine Bagatellgrenze, unterhalb derer das Finanzamt auf eine Besteuerung verzichtet.
Kläre vorab auch die Nebenkosten sauber. Steigt durch die zusätzliche Person der Verbrauch für Wasser, Heizung oder Müll, kann dein Vermieter unter Umständen die Vorauszahlungen anpassen. Vereinbare mit deinem Untermieter deshalb einen realistischen Nebenkostenanteil, statt eine Pauschale zu raten – sonst zahlst du am Jahresende drauf. Und informiere deine Hausratversicherung, denn nicht jeder Vertrag deckt Schäden ab, die ein Untermieter verursacht. Mehr zum Mietrecht in unserem Mieterhöhungs-Ratgeber.
Fazit: Teilweise Untervermietung mit gutem Grund = dein Recht. Airbnb ohne Genehmigung = dein Rauswurf
Frag immer schriftlich, nenne den Grund und den Untermieter – bei berechtigtem Interesse muss der Vermieter Ja sagen. Und lass die Finger von heimlicher Touristen-Vermietung: Kein Airbnb-Wochenende ist eine fristlose Kündigung wert.
Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und journalistischen Aufbereitung. Er stellt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung dar und ersetzt keine individuelle Beratung im Einzelfall. Gesetze, Fristen, Beitragssätze und die Rechtsprechung ändern sich laufend – trotz sorgfältiger Recherche können Angaben überholt oder unvollständig sein. Für verbindliche Auskünfte wende dich bitte an eine Rechtsanwältin, einen Steuerberater, deine Behörde oder eine Verbraucherzentrale. Eine Haftung für Entscheidungen, die auf Grundlage dieses Beitrags getroffen werden, ist ausgeschlossen.
