Miete ist rausgeschmissenes Geld – diesen Satz hoerst du von jedem Immobilienberater. Aber stimmt er? In vielen deutschen Staedten ist die Antwort 2026: Nein. Die Kaufpreise sind trotz Korrekturen immer noch hoch, die Zinsen liegen bei 3,5 Prozent und die Nebenkosten fressen 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises auf, bevor du den ersten Monat in deiner eigenen Wohnung wohnst. Ob Kaufen oder Mieten besser ist, haengt nicht von Bauchtgefuehl ab, sondern von einer Rechnung.
Die Rechnung: Kaufen vs. Mieten am konkreten Beispiel
Szenario: 3-Zimmer-Wohnung in einer deutschen Grossstadt. Kaufpreis: 350.000 Euro. Kaltmiete fuer vergleichbare Wohnung: 1.200 Euro monatlich. Als Kaeufer: 70.000 Euro Eigenkapital (20 Prozent), 280.000 Euro Kredit zu 3,5 Prozent Zinsen mit 2 Prozent Tilgung = monatliche Rate 1.283 Euro plus Hausgeld 350 Euro plus Instandhaltungsrueckstellung 150 Euro = 1.783 Euro monatlich. Dazu kommen Kaufnebenkosten: 42.000 Euro (12 Prozent) – Geld, das sofort weg ist. Als Mieter: 1.200 Euro Kaltmiete plus 250 Euro Nebenkosten = 1.450 Euro monatlich. Die Differenz zum Kaeufer (333 Euro monatlich) wird in einen ETF-Sparplan investiert. Nach 25 Jahren: Der Kaeufer hat die Wohnung abbezahlt (Wert ca. 450.000 Euro bei 1 Prozent jaehrlicher Wertsteigerung), aber insgesamt 535.000 Euro gezahlt (Kredit + Nebenkosten + Hausgeld). Der Mieter hat 100.000 Euro in den ETF-Sparplan gezahlt und hat bei 7 Prozent Rendite ca. 200.000 Euro – plus die gesparten 42.000 Euro Kaufnebenkosten.
Wann Kaufen sich lohnt: Wenn du lange bleibst (mindestens 15 Jahre – die Kaufnebenkosten muessen sich amortisieren), wenn die Kaufpreis-Miete-Relation (Kaufpreis geteilt durch Jahresmiete) unter 25 liegt (bei 350.000 Kaufpreis und 14.400 Jahresmiete = 24,3 – knapp akzeptabel), wenn du Eigenkapital hast (unter 20 Prozent = teure Zinsen) und wenn du emotionale Sicherheit und Gestaltungsfreiheit willst (der staerkste, nicht-finanzielle Grund fuer Eigentum). Wann Mieten besser ist: Wenn du flexibel bleiben willst, wenn die Kaufpreis-Miete-Relation ueber 30 liegt, wenn du weniger als 15 Jahre bleiben willst oder wenn du das Geld anderweitig investieren kannst. Zum Thema Immobilien auch unser Baufinanzierung-Ratgeber.
Fazit: Rechne, bevor du kaufst – Bauchgefuehl kostet dich moeglicherweise 100.000 Euro
Kaufen ist nicht automatisch besser als Mieten – und Mieten ist nicht automatisch rausgeschmissenes Geld. Die Rechnung entscheidet, nicht der Spruch deines Bankberaters. Rechne mit einem Kauf-Miet-Rechner (Stiftung Warentest, Finanztip) und entscheide auf Basis von Zahlen, nicht Emotionen.
